【記者楊淑容／綜合報導】
一邊是年輕人抱怨買不起房。
另一邊，城市與鄉鎮裡卻存在不少長期沒有人居住的房子。
「房子很多，為什麼還是住不起？」
這個看似矛盾的現象，正是台灣住宅問題最值得思考的地方之一。
空屋並不是全部都能立刻拿出來出租或出售。
有些是剛完工、等待出售的新屋。
有些是屋主暫時沒有使用的第二住宅。
有些因為繼承後產權分散，家族多年沒有處理。
有些房子太老，需要投入大量修繕費用。
還有一些位於人口持續外移的地區，即使價格不高，也未必找得到願意入住的人。
因此，「有空屋」與「有適合居住的房子」其實是兩回事。
台灣人口與住宅的問題，首先存在非常明顯的地區差異。
工作機會、學校、醫療與交通集中在都會區，人口自然往城市移動。
年輕人離開家鄉到台北、新北、桃園、新竹、台中或其他就業地區生活。
原本家鄉的房子可能因此空下來。
但年輕人到了工作所在地，又需要重新租房甚至買房。
於是就可能出現一種現象：
一個家庭在故鄉有房子。
孩子在都市卻仍然沒有房子住。
這也是為什麼單純計算「全台灣有多少房子」，無法完全回答居住問題。
房子不能搬家。
一間位在偏遠鄉鎮的空屋，無法直接解決都會區上班族的住宅需求。
地點，始終是房地產最重要的條件之一。
交通便利、就業機會多、生活機能成熟的地方，即使整體人口減少，住宅仍可能具有需求。
相反地，人口長期外流的地區，就可能面臨房子愈來愈多、真正想住的人愈來愈少。
少子化會讓這個問題更加明顯。
當出生人口減少，長期而言家庭戶數與住宅需求結構都可能改變。
但這不代表所有地方的房價會同時下降。
人口會重新分布。
產業也會重新分布。
如果某個地區因為科技園區、交通建設或就業機會吸引人口，住宅需求仍可能集中。
因此，未來台灣房市可能更強調「地點差異」。
同樣是一間房子，在不同城市甚至同一城市不同區域，命運可能完全不同。
繼承則是另一個空屋來源。
父母留下房子給孩子。
如果有兩、三名甚至更多繼承人，一間房子的所有權可能逐漸分散。
有人希望賣掉。
有人想保留。
有人長期住國外。
也有人覺得房子是父母留下的紀念，不願意處分。
只要意見無法一致，房子就可能多年閒置。
經過第二代、第三代繼承之後，產權甚至可能變得更加複雜。
這類房屋不是市場上沒有需求。
而是根本沒有順利進入市場。
老屋也是重要問題。
一間四、五十年的房子如果多年沒有維護，可能需要重新處理水電、漏水、防水、浴室、廚房甚至結構安全。
屋主如果估算後發現修繕需要投入大量資金，就可能選擇繼續放著。
但是房子沒有人住，並不代表完全沒有成本。
仍可能有房屋稅、地價稅、管理費、修繕以及安全管理等問題。
時間愈久，建物狀況也可能愈差。
對城市而言，大量長期無人管理的住宅也可能衍生環境與公共安全問題。
所以，如何讓真正可以使用的空屋重新進入住宅市場，是政策可以努力的方向。
其中一種方式是租賃。
如果屋主願意把閒置住宅出租，就可以增加市場供給。
但很多屋主不願出租，也有實際原因。
擔心遇到租金拖欠。
擔心房屋被破壞。
擔心租約結束後收不回來。
也有人覺得處理房客、修繕與稅務太麻煩，乾脆空著。
因此，如果政府希望提高空屋出租意願，不能只告訴屋主：
「你的房子空著很浪費。」
還需要降低出租的管理風險。
包租代管、租賃管理與相關制度，就是試圖處理其中一部分問題。
由專業單位協助管理房屋、租約與房客，讓不熟悉出租事務的屋主比較願意加入市場。
但制度能不能真正吸引屋主，仍取決於租金、稅負、修繕、保障與行政便利性。
另一個方向是住宅活化。
有些老房子地點很好。
只是內部設備太舊。
如果透過適當修繕，就可能重新成為可使用住宅。
與其全部拆掉重建，有些建築也許可以透過更新水電、改善安全與無障礙設施，延長使用時間。
這對高齡社會尤其重要。
因為未來住宅問題不只是「有沒有房」。
還包括：
房子適不適合老人住？
四樓沒有電梯的老公寓，即使沒有房貸，對八十歲的長者而言，也可能逐漸變成生活障礙。
所以，空屋政策與老屋政策其實不能完全分開。
住宅市場另一個值得注意的變化，是家庭規模縮小。
以前一家可能有五、六個人。
現在一人、兩人家庭增加。
未來市場需要的住宅產品，也可能跟過去不同。
如果家庭人口減少，卻仍大量提供高總價、大坪數住宅，就不一定符合實際需求。
小家庭需要的可能是：
面積不用太大。
交通方便。
管理容易。
靠近醫療與生活機能。
這些需求也會重新影響住宅市場。
偏鄉空屋則需要完全不同的思考。
如果一個地方沒有工作、沒有交通、沒有醫療，只提供便宜房子，未必能真正吸引人口。
國外曾出現低價甚至象徵性價格出售老屋的案例。
但房子便宜只是第一步。
真正決定一個人願不願意搬過去的，是：
搬去之後靠什麼生活？
孩子在哪裡上學？
生病去哪裡看醫生？
工作在哪裡？
網路與交通方便嗎？
所以，地方創生如果只做「送房子」，通常不夠。
住宅必須和產業、就業、交通、教育及醫療一起規劃。
遠距工作可能提供新的機會。
如果一部分工作不再需要每天進辦公室，人就有可能離開房價昂貴的都會核心。
住到生活成本較低的城市或鄉鎮。
但是前提仍然是網路、交通與基本生活機能必須存在。
如果地方政府能把空屋活化、遠距工作空間、地方產業與生活服務整合起來，部分人口也許有機會重新流入。
另一個問題是住宅資訊。
一棟房子到底是真的長期沒有人住，還是屋主只是偶爾使用？
判斷空屋並不像看一扇窗戶有沒有亮燈那麼簡單。
政策如果要對空屋採取不同措施，就需要建立合理而精準的辨識方式。
否則可能把第二住宅、短期閒置或真正荒廢的房子全部混在一起。
不同類型的空屋，需要不同政策。
真正可以出租的，就設法增加出租誘因。
產權複雜的，需要協助整理法律關係。
老舊但仍有價值的，可以鼓勵修繕。
已經危險、失去使用價值的建築，則需要從公共安全角度處理。
不能用一種方法解決所有空屋。
對一般家庭而言，也值得提早思考房屋繼承。
父母留下來的房子，孩子到底要不要保留？
如果兄弟姊妹共同持有，未來如何管理？
誰負責繳稅？
誰可以使用？
如果要出租，租金如何分配？
如果要出售，需要哪些人同意？
這些事情愈早講清楚，愈不容易讓一棟原本具有價值的房子，最後因為家族多年無法取得共識而荒廢。
未來台灣真正需要擔心的，可能不是單純「房子太多」。
而是房子與人口需求錯置。
需要房子的人住在房價最高的地方。
空著的房子卻可能集中在需求不足的地方。
老人住在沒有電梯的大房子。
年輕家庭卻擠在昂貴的小套房。
有人手上有好幾間房子。
也有人工作一輩子仍然難以取得穩定住所。
這才是住宅政策真正困難的地方。
房子不是只要蓋得夠多，問題就會自動消失。
如何讓既有住宅被有效使用，可能與蓋新房同樣重要。
當台灣人口結構持續改變，未來住宅政策需要回答的問題，也許不再只是：
「還要蓋多少房子？」
而是：
「我們已經有的這些房子，要怎麼讓真正需要的人住進去？」
如果能把空屋、老屋、租賃、社會住宅與地方發展放在同一張圖上思考，台灣的住宅問題才可能找到新的答案。
發表迴響